札幌オフィスマーケットの動向について
札幌出張に伴って、札幌市内のオフィス市況について調査してきましたので、概要等をご紹介させていただきます。
まず、オフィス市況の全体感として、札幌市のオフィス空室率は近年低位で推移しております。
これに伴って、オフィスの賃料水準についても、緩やかながらも持続的な増加基調を継続しており、大手仲介会社である三鬼商事のデータによれば、２０１８年６月時点のビジネス地区の平均募集賃料は共込坪＠８，５９７円となっています。
一年前の２０１７年６月は共込坪＠８，３７５円と比較すると２２４円のプラス、比較的堅調に推移していると言えるかと思います。
空室率については、２０１８年５月にさっぽろ創生スクエアが竣工したことに伴って、一時的に若干の増加（前月比＋０．４％）したものの、札幌は物件供給が少ないエリアでもあり、堅調なオフィス需要を勘案すると今後もマーケットの受給はタイトであると言えます。
【さっぽろ創生スクエア】
ちなみに札幌で最大級のオフィスビルといえば日本生命札幌ビル。札幌出張のついでに検分してきましたが、１フロア８００坪を超え、スペックが高く、また非常にかっこいいビルでした。空室もほとんどないようですが、テナント募集では札幌で最も高水準の価格帯のようです。
【日本生命札幌ビル】
その他の特徴として、札幌マーケットの特徴をいくつか挙げていきたいと思います。
・札幌では、企業にとっては支店や営業拠点といった位置づけでのオフィス需要が高いことから、企業からニーズのある面積帯としては２０～３０坪と比較的小割であるということが挙げられます。
・それから、札幌にはオフィスとしての使い方として、「コールセンター」が多いと言われております。これは、地方政令指定都市の中でも札幌は比較的低廉な賃料水準であるということと、地方の中でも方言が綺麗であることも１つの要因となっているようです。
このような、コールセンターとしてのオフィス利用においては、企業の最近の動きとして、比較的大きい面積帯を希望されるケースがあるとのことです。
・この２点から、札幌では全体的として、２０～３０坪程度の小割区画と２００坪～程度の纏まった区画の二極化の傾向があると言えます。
今後の札幌における与件について触れておきたいと思います。」
＜外的な要因について＞
・ご承知のとおり、２０３０年に北海道新幹線の札幌駅までの延伸が予定されており、２０１８年３月に新幹線のホーム位置がいわゆる「大東案」に決定、今後のまちづくりの前提となる与件に動きがありました。
・また、当初は２０２６年が候補とされていた札幌市におけるオリンピック招致についても、アジアで２回連続の開催は現実的ではないとの見方から、２０３０年へ後ろ倒しとなる見込みです。
・このような外的ファクターが重なる２０３０年をターゲットとして、札幌のまちづくり計画の検討を進めていくことが見込まれます。
・なお、こうした流れの中で、札幌市がまちづくりに力を入れるということになれば、民間企業の事業性向上のための施策として、容積率緩和等のインセンティブが付与されることが多く、再開発事業や建替えにおける経済メリットの向上が見込まれることから、急速に街の整備が進んでいきます。（福岡でいう天神ビッグバン）
引き続き、札幌市のまちづくりの方向性や外的要因の動向などを注視するとともに札幌市の街並みについては継続的にウォッチしていきたいと思います。
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