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減価償却による節税メリットについて【サラリーマンでもできる】

こんばんは。

以前にワンルームマンション投資について触れましたが、今日は不動産投資による節税メリットについて考えたいと思います。最近よく投資用不動産を扱う会社の担当者と面談しているのですが、彼らの鉄板のセールストークとして「不動産投資により、節税メリットが受けられます」というものがあります。本ブログでは、まずは節税メリットのカギとなる減価償却がどのようなものかを解説し、併せて、節税メリットを考える上では、年収に応じた所得税率がキーポイントとなりますので、年収の前提を置き、どの程度の節税メリットが受けられるのかを検討していきたいと思います。

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1.減価償却とは

減価償却というと、一見難しそうだな〜という印象を受けるかと思います。私も不動産関係の仕事に携わるようになるまでは、言葉としては聞いたことがあったとしても、それがどのようなものかは全く理解していませんでした。

ただし、減価償却「魔法の経費とも呼ばれており、不動産投資を検討するうえで非常に重要なものですので是非お目通しいただければと思います

まずは、イメージをお話ししたいと思いますが、例えば新築1000万円の物件を購入した場合に、時間の経過とともに建物は古くなっていくかと思います。

新築ピカピカの状態で建物の価値が1000万円だった物件が、50年後には中古ボロボロの状態でもはや建物としての価値が0円だとすると、建物の物理的な劣化度合いとは関係なく、1年あたり20万円ずつ建物価値が下がっていくものと考えるのです。

この場合、キャッシュで20万円が支出される訳ではありませんが、会計上、20万円ずつ経費がかかっているものとして扱われます。

これにより、仮に不動産による収入がないものとした場合に、確定申告をする際、所得金額が20万円減算されることとなりますので、その分節税できるのです。なお、物件を購入する場合に、建物と土地を所有するケースも多いかと思いますが、その場合の物件価格は建物価格と土地価格に分けられ、減価償却が発生するのは建物のみとなります。(土地に減価償却はありません。)

また、実際の不動産投資においては、不動産を賃貸することによる不動産収入があり、不動産による収入が不動産投資にかかる経費と比べて大きい場合には、節税効果は見込めません

1ー1 耐用年数について

前述の減価償却のイメージでは、分かりやすいように新築かつ償却期間(減価償却を行う期間)を50年としておりましたが、実際には建物の構造であったり築年数(経過年数)によって、償却年数は変わってきます。

また、建物に付属する設備(給排水設備や電気設備等)についても、償却する年数が法律で決まっています(「法定耐用年数」といいます)。

建物の構造による償却年数の大まかな区分としては、

軽量鉄骨造       19年

木造          22年

鉄骨造         34年

鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

となり、木造は短く、鉄骨鉄筋コンクリート造(「SRC造」とも言います)は長い、ということをインプットいただければと思います。

また、中古物件の償却期間は「未経過耐用年数+経過年数×20%」となりますが、感覚としては『残っている年数+α』くらいで覚えておけばいいかと思います。

一応、築年数:10年、建物価格:3900万円、構造:SRC造での具体例で見てみますと、

(1) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数

 47年 - 10年 = 37年

(2) 経過年数10年の20%に相当する年数

 10年 × 20% = 2年

(3) 耐用年数

 37年 + 2年 = 39年

となり、毎年の減価償却費は3900万円÷39年=100万円となるのです。耐用年数や中古資産の耐用年数の取り扱いについての詳細は、国税庁のHPに纏められておりますので、ご興味があるかたは見てみて下さい。

国税庁HPより】

耐用年数(建物・建物附属設備)

No.5404 中古資産の耐用年数|国税庁

1ー2 耐用年数を超えた資産の減価償却について

では、中古の物件で、耐用年数を全て経過した物件を購入した場合には、減価償却はできないのでしょうか。

そんなことはなく、減価償却はできるのです。耐用年数を超えた場合の減価償却期間については、次の算式のとおりとなります。

・法定耐用年数×20%

木造で築年数22年の物件を購入した場合には、

22年 × 20% = 4年(切り捨て)

となり、例えばこの木造の物件の建物価格が1000万円だったとすると、1年あたり250万円もの経費を計上することができることになるのです。仮に不動産収支がトントンだった場合には、所得金額を250万円も圧縮できるため、節税メリットは非常に大きく、特に年収が高く所得税率が高い方は検討の余地があるといえそうです。

2.年収別の節税イメージ

サラリーマンの方など、自分の年収であったり年収に応じた所得税率が何%なのかを把握していない方も多いのではないでしょうか。

私の場合、年収がいくらかは把握していたものの、所得金額に応じた税率が何%なのかというところまでは、認識しておりませんでした。実際には以下のとおり区分されております。

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この表に基づくと、課税所得(年収ー給与所得控除ー所得控除)が①850万円の場合は23%、②2000万円の場合は33%ということになります。(年収が高くなればなるほど所得税率があがる「累進課税制度」というやつです)

※目安として、年収1000万円の人の課税所得は600万円強くらいです。

以下の前提で、節税メリットのインパクトを考えて見たいと思います。

【前提】

構造  :木造

築年数 :22年

価格  :3000万円(土地:2000万円、建物:1000万円)

賃料収入:180万円

経費  :▲300万円(減価償却250万円+諸経費50万円)

収支  :▲120万円

この前提の場合、課税所得が120万円減算されることにより、①所得税率23%②所得税率33%だとすると、それぞれ節税メリットとしては所得税だけで①27.6万円、②40万円ということになりますので、それなりの効果が見込めるのではないでしょうか?

加えて、住民税についても10%軽減されますので、ともに12万円節税されます。

本件のように、キャッシュベースの不動産収入(=NOIといいます)がプラスでありながらも、所得税の還付を受けるということも不可能ではないのです。

ただし、耐用年数越えの物件は償却スピードが早く、4年後には建物簿価が無くなっており、物件売却を行った場合にはその分、売却益が大きく計上されることになりますので、注意が必要です。それでも、不動産の所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」となり約20%の税率となりますので、売却益にかかる税率と所得にかかる税率を比較しても、一定の所得以上であれば有利ということが言えそうです。

いかがでしたでしょうか。今回は減価償却について注目して節税メリットについて検討してみましたが、一定以上の課税所得の方にとっては、節税メリットを狙った投資というのも選択肢の1つとしてもよいのかな、と思いました。実際の不動産投資においては、やはり物件の競争力の高さ・収益性が高さ等を検討していくことが原則ではあると思いますが、不動産投資を検討されている方の別の角度での視点として、少しでも参考になれば幸いです。

以上

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