不動産投資の面談をしました② ～キャッシュフローがプラスの案件～
こんばんは。
またまた不動産会社の担当者とワンルームマンション投資の面談を行いましたので、検討経緯等をご紹介したいと思います。今回の面談で、不動産会社によって節税に関する提案がこんなにも違うのかというほどに、今回は節税メリットに関する具体的な内容については一切ご紹介いただけませんでした。
ただ、今更ながらですが、私もFPの資格試験の勉強をしていたときに、「個別具体的な税務相談は税理士の独占業務」であり、税理士以外が行うことはできない、といった法律があることを思い出しました。おそらく、今回の面談相手はコンプライアンス意識が高く、個別具体的な税務相談は避けていたのだと思われます。
＜以下、税理士法の抜粋＞
個別具体的な納税義務に係わるものであって、単に仮定の事例に基づいた計算や一般的な税法の解釈などは税理士業務としての税務相談には該当しない。例えば、個別具体的な事例であっても、大学や各種学校などの授業の教材であるなどの場合は、税理士業務とはいえないし、同じ内容であっても、それが具体的な納税義務にかかる個別的な事案である場合は、税務相談に当たるということができる。
会社によって、コンプライアンスへの取り組みは差があるということを実感するとともに、いざ自分が投資を本格的に進めていくときには、会社のコンプライアンス意識等についてもしっかり見ていきたいと思いました。
それでは今回ご提案いただいた物件の概要と検討経緯をご紹介していきたいと思います。
１．提案いただいた物件の概要
価 格：１１８０万円
面 積：２０．８３㎡
間取り：１Ｋ
家 賃：６万円
権 利：土地所有権
阪神本線「野田」駅 徒歩７分
構 造：鉄筋コンクリート造 11F（本物件は11F）
築年数：１９年
総戸数：６０戸
ローン：１１７０万円（金利１．９％、３５年間）
２．収益性について
①収入（年間）
家賃：７２万円
②支出（年間）
借入返済：４６万円
修繕費：１３万円
管理費：１万円
設備費：２万円
固都税：３万円
合計 ：６５万円
※投資年度は諸費用として別途４０万円程度かかるとのこと。
③収支（①－②）
７２万円ー６５万円＝７万円（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰはﾌﾟﾗｽ）
※本物件について、節税メリットに関する提案はありませんでした。
３．不動産会社との質疑
この不動産会社についても、投資検討にあたっての疑問点をぶつけてみたところ、しっかりと回答してくれました。やりとりの中で、勉強になるところが多々ありましたので、やはり気になることはなんでも聞いてみることをおすすめいたします。参考までに、今回は以下のようなやりとりをしました。
（以下、質疑応答：◆＝ぽこごま、〇＝不動産会社）
◆土地建物の価格内訳について、売買契約時に評価証明書をいただけるとのことですが、この証明書は貴社が証明するものでしょうか？あるいは固定資産税評価額など公的なものでしょうか？
〇固定資産評価証明書になりますので、公的なものになります。本物件に関しては大阪市長の印が押されたものになります。本来は契約時にお渡しさせていただくのですが、検討にあたって必要ということであれば、後日送付させていただきます。
（固定資産評価証明書を受領後）
◆いただいた評価証明書に記載の金額と、貴社の販売価格が650万円程度乖離しておりますが、どういった理由でしょうか？
〇評価証明書に記載された価格は固定資産評価額となり、販売価格とイコールではございません。まず、土地についてですが、固定資産税評価額は実勢価格の7掛け（70％）と言われております。次に建物についてですが、固定資産税評価額は再建築価格方式を用いていますが、弊社では収益還元方式を採用しています。この2点が乖離の原因と思われます。
◆固定資産税評価額として土地の評価が 1,357,211円とのことですが、70％で割り戻すと1,938,872円となり、土地の販売価格である3,832,890円と約200万円乖離しておりますが、この点はどういった理由でしょうか？
〇お伝え方に語弊があり申し訳ございません。わかりやすくするために、実勢価格の7掛けと表現したのですが、公示価格や都道府県地価調査価格、不動産鑑定士による評価を参考に、これらの7割程度の価格が固定資産税評価額となります。評価は「固定資産税評価基準」に基づき、市町村長または東京都知事が価格を決定するため、持分価格との乖離が発生しております。
◆固定資産税評価額を70%で割り戻した額は鑑定評価額に近しい数値になる（一致はしない）という理解であってますでしょうか？その場合、鑑定評価額の倍近い金額で購入することに抵抗があるのですが、商慣行として一般的でしょうか？
〇ぽこごま様のご判断で金額に抵抗があるということであれば他の物件をご紹介しても、弊社は評価証明書から逆算する形で価格設定をしているため、ご期待には添えないのかなと思います。弊社では販売価格のお値引きは一切行ってございません。
◆売主様に、売却価額のうち土地・建物・建物付属設備の内訳を指定していただいて売買契約書を締結することは可能なものでしょうか？
〇売主は弊社になりますので、土地・建物・建物付属設備の内訳を指定して売買契約を締結することは不可能です。新築であれば工事の見積書等を入手することが容易にできるので可能かもしれませんが、弊社ではできかねます。
◆建物の収益還元価格の算出過程などは明示いただけないでしょうか？
〇価格決定の詳細は流石にお伝えすることができず、ご理解いただければと思います。
◆本物件の場合、築15年を超えているため、（設備が更新されていない前提で）例えば建物の30％が建物付属設備であるとするなどして、耐用年数３年で償却することはできないのでしょうか。
〇先のメールでもお伝えしましたが、弊社で工事の見積書を入手することができないため、例え話であっても建物付属設備の割合を30%として計算して良いとお答えすることはできかねますが、個人投資家の方で自力で工事の見積書を入手された方や自主管理している方等であれば、建物と設備を分けて償却している方は実際にいらっしゃいます明言することができず、ご納得はできないかもしれませんが、以上を回答とさせていただきます。
４．ぽこごまの見解
本物件の最寄り駅は大阪梅田からすぐ近くであり、また、大阪ということもあってキャッシュフローはプラスで回るものでした。ただし、この会社の取り扱い物件では、建物価格と建物付属設備の価格について、内訳を提示しない方針であるとのことでした。そのため、建物付属設備を短期間で減価償却していく節税メリットを享受できないことや、このエリアであれば不動産研究所の投資家調査によると期待利回り（ＮＯＩ）として５％を超える水準であるということ（本物件はＮＯＩ利回り４．２％程度であること）、値引きには一切応じないと明言されたことなどを勘案し、見送りといたしました。
５．まとめ
いかがでしたでしょうか？今回も、実際に不動産投資を検討する様子をご紹介させていただきました。ただし、建物付属設備の価格内訳が提示されなかったり、値引きには一切応じないという強気のスタンスであることなど、不動産会社によって対応が大きく異なることが分かりました。
結論としては、やはり利回り低位で、不動産価格が高騰していること等から見送りとしましたが、今後も色んな不動産会社との面談を通じて不動産投資の検討を進めていきたいとおもいますので、少しでも参考になればと思います。
以上
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