不動産会社と面談しました。《中古ワンルームマンション＠神楽坂》
こんばんは。
先日、不動産会社と面談し、東京都内ワンルームマンションの提案を受けてきましたので、物件の概要と私の検討経緯をご紹介したいと思います。特に、先方からの提案のなかで、具体的な節税メリットについても話がありましたので、それについてもご紹介をしたいと思います。今回提案いただいた物件は、最終的には価格・収益性等を総合的に勘案して「見送り」としていますが、今後、不動産投資を検討している方にとって少しでも参考になれば幸いです。
１．提案いただいた物件の概要
価 格：３３１０万円
所在地：東京都新宿区
面 積：３５．６４㎡（バルコニー面積：３．９２㎡）
間取り：１ＤＫ
家 賃：約１２．８万円
権 利：土地所有権
最寄駅：地下鉄東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩８分
構 造：鉄骨鉄筋コンクリート造 11F／B1F（本物件は２Ｆ）
築年月：平成１２年７月
総戸数：１２０戸
ローン：３３００万円（金利１．６５％、３５年間）
２．収益性について
①収入（年間）
家賃：１５４万円
②支出（年間）
借入返済：１２４万円
修繕費：１５万円
管理費：８万円
設備費：１万円
固都税：８万円
合計 ：１５６万円
※投資年度は諸費用として別途８０万円程度かかるとのこと。
③収支（①－②）
１５４万円ー１５６万円＝△２万円（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰはﾏｲﾅｽ）
３．節税効果について
・不動産事業経費（年間）【２年目の例】
支払金利：５２万円
管理費 ：１５万円
固都税 ：９万円
減価償却：１９２万円（うち建物４６万円、設備１４６万円）
その他 ：３０万円（物件視察費や業者との飲食代を想定）
合計 ：２９８万円
（⇒不動産収支マイナスにより、年収に応じて十～数十万円節税効果あり。）
４．不動産会社との質疑
なお、投資検討にあたっては、不動産会社に疑問点をぶつければ基本的にはしっかりと回答してくれますので、気になることはなんでも聞いてみることをおすすめいたします。参考までに、私はこの物件提案の時に、以下のようなやりとりをしました。
（以下、不動産会社との質疑応答：ぽこごま＝◆、不動産会社＝〇 ）
◆神楽坂の試算で設備の償却に５年を採用している根拠・理由はなぜでしょうか？築年数（１８年）から類推すると、建物付属設備の法定耐用年数（最長１５年）を過ぎていると思われ、減価償却期間は３年が適当かと思うのですが、いかがでしょうか？
〇仰る通り、国税庁では償却期間を全て経過した建物付属設備の耐用年数を3年と定めています。しかし実務上、3年よりも長い償却期間で申告する分には、お尋ね等がくることはありません。ぽこごま様がもし今回ご購入いただく際には、規定通り3年で申告いただいても結構ですし、５年で申告していただいても、問題ございません。
◆本件の場合、各種建物付属設備は耐用年数を超えている（＝更新等がなかった）という理解でよろしいでしょうか？また、耐用年数を超えている場合、税法上は３年で償却することが定められているにも関わらず、５年で償却することは法に反すると思われるのですが「５年で申告して問題ない」のはなぜでしょうか？
〇耐用年数を超えているというご理解で大丈夫です。お伝えするニュアンスが難しいのですが、仰る通り、税法上は3年で償却するものです。しかし、より長期間節税効果を受けていただくために、実務上は5年で申告するお客様が多いのが実情です。
（⇒この時点で、この会社大丈夫か？と不安になりました。）
◆本物件の土地・建物・建物付属設備の価格内訳はどのように算出されたのでしょうか？
〇土地・建物は固定資産税評価額による按分で算出しております。また、売主が宅建業者の物件の場合、建物躯体と設備の割合について、 売主業者が自由に定めることが出来ます。弊社では、躯体を65％、設備を35％と定めております。
◆交渉の中で、躯体と設備の割合を変更することは可能なものでしょうか？
〇躯体と設備の割合を微調整することは可能です。
◆物件の視察で交通費として計上する金額について、夫婦二人で視察をした場合に、２人分の交通費を経費計上することは可能なものでしょうか？
〇税務上いくらまでという決まりは特にありませんが、これまでの弊社のお客様の例では、2人分の交通費を計上することも、特に問題ないと推察されます。
５．ぽこごまの見解
この物件は、表面利回り４．６％、ＮＯＩ利回り３．７％※という水準で、立地・築年数等を勘案すると、少し利回りが低位である（物件価格が割高）という印象です。
※年間家賃ー管理手数料ー設備修復費ー固都税等
なお、私が利回りなどを確認するにあたって参考にしているのは、日本不動産研究所が公表している「投資家調査」というもので、エリア毎にどの程度の利回りを期待するかが纏められているものとなります。投資家調査によれば、同エリアでは、築年数等を考慮しても少なくとも４．２％を超えるＮＯＩ利回りを投資家は要求するとのことでした。
そこで、本物件が４．２％のＮＯＩ利回りを達成するためには物件価格はいくら程度でなくてはいけないのか？を考えて以下のとおり逆算し、根拠とともに価格の引き下げを交渉してみました。
◆１２２万円（ＮＯＩ）÷４．２％＝２９００万円
そうすると、なんと「初期費用として提示していた８０万円を全額サービスし、かつ、数十万円程度であれば物件価格自体も割引できる」との回答がありました。しかし、それでも利回り水準が期待するところまで達していないことから、その後も、価格交渉を続けましたが、さすがにこれ以上の値引きは難しいとのこと。最終的には求めていた利回り水準まで下がらなかったこと、税の取り扱いについて不信な回答があったことなどから、投資実行には至りませんでした。
６．まとめ
いかがでしたでしょうか？実際に不動産投資を検討する様子をご紹介させていただきました。これから不動産投資の話を聞いて見ようと思っていらっしゃる方は、少しイメージが持てたのではないかと思います。不動産投資を検討するうえでは、不動産会社からの提案に対し、自分の中での一定の指標や根拠があると、値下げ交渉もしやすく、また実際に価格が落ちることもあるんだな～というのをあらためて感じた今日この頃です。（当然、値引きに応じない会社もあります。）
建物付属設備の償却により、節税メリットを出す方法については、物件を見るときには引き続き検討していきたいと思います。
ワンルームマンションを検討している方が少しでも参考になりましたら幸いです。
以上
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