遺族厚生年金を理解すると生命保険料が安く抑えられます。
大切な家族のため、万一の時に備えて、民間の生命保険に加入している方は多いと思います。
生命保険は、残された家族が経済的に困らないよう準備するものですが、意外にも、そもそも残された家族には公的保険（遺族基礎年金・遺族厚生年金）としてどの程度お金がもらえるのかを把握していない方が多いように思います。
生命保険に加入するにあたって、どの程度の保障を準備するかは、
「①遺族が生きていくために必要な費用」－「②遺族の収入」＝「③必要保障額」
という考え方に基づいて設定しますが、ここでは②の部分について、国がどのように制度を用意してくれているかを把握するとともに、③の部分を適切に見積もる（削減する）ことで、無駄な保険料を生命保険会社に支払わないよう、検討していきたいと思います。
１．遺族給付
国民年金の被保険者等が死亡した場合、一定の要件を満たす遺族に遺族基礎年金が支給され、厚生年金保険の被保険者等が死亡した場合には、同様に遺族厚生年金が支給されます。
また、国民年金の独自給付として、一定以上の第１号被保険者期間がある者が死亡した場合、寡婦年金、死亡一時金が支給されることがあります。
２．遺族基礎年金
国民年金の被保険者や老齢基礎年金の受給権者などが死亡した場合、死亡した人によって生計を維持されていた子がいる場合に、その子または配偶者に支給されます。
なお、この場合の“子”というのは１８歳未満の未婚の子をいいます。（１級・２級の障害を持つ場合は２０歳未満の未婚の子）※子がいない場合は遺族基礎年金はありません。
もらえる年金額は老齢基礎年金の満額である約７８万円をベースに、子の数に応じた加算額※がプラスされます。
※子２人目までは１人あたり22万4500円、３人目以降は7万4800円です。（遺族基礎年金は子のある場合にのみ支給されますので、約100万円は支給されることとなります。）
３．遺族厚生年金
遺族厚生年金の支給対象者の範囲は遺族基礎年金よりも広く、死亡した人の①配偶者・子、②父母、③孫、④祖父母の順に支給されます。なお、先順位が受給する場合には、あと順位は受給することはできません。
年金額は次のとおり、老齢厚生年金の計算式に似ておりますが、遺族厚生年金では被保険者としての月数に“300月”の最低保証があります。
「平均標準報酬額※1」×「0.005481」×「被保険者としての月数※2」×３／４
※1 被保険者期間中の、月々の給料＋ボーナスの総額を平均した月額
※2 加入月数が300月未満の場合は一律“300月”として計算
加入月数に最低保証３００月がありますが、例えば加入して間もなく遺族厚生年金を受給するようなケースでは、昇給が進んでおらず、平均標準報酬額が低いことにより、需給できる年金額も低くなる可能性があります。
また、夫の死亡により３０歳未満の妻が遺族厚生年金を受給する場合には、５年間の有期年金となります。
＜早見表＞
上記の表でみてみると、例えば保険期間中の平均標準報酬額が４０万円（平均年収４８０万円）で、妻と子２人がいる家族では、遺族基礎年金と遺族厚生年金の合計額として、年額1,888,922円（月額157,410円）の年金を受給することができます。
※子の数の判定には、胎児も含まれます。なお、子が１８歳になるごとに年金額は減ります。
生命保険の必要保障額を計算するうえでは、こういった公的年金による収入も加味したうえで保険金額を設定し、本当に必要な分だけ準備することで、保険料を抑えることができる可能性があるのです。
例えば極端な話、子が双子で０歳だった場合に、上記約１８９万円は１８年間受取ることができますので、トータルで約３４００万円の年金を受給することができます。
このことを知らずに、保険金額を３４００万円多く設定した場合には、（万一の時には役立ちますが）必要以上に保険料を支払ってしまうことで、家計を圧迫してしまいます。
４．まとめ
いかがでしたでしょうか。
保険金額を設定するうえで、例えばネット生保などで加入する場合には、こういった内容を把握せずに保険金額を設定し、せっかく安い保険料で必要な保障額を準備できるようなケースでも、多くの保険料を払ってしまいかねません。
生命保険の本質は“万一の時に遺族が生きていくために必要なお金を準備すること”であり、その主旨を果たしつつも、普段の生活をより豊かに過ごすことができれば、より合理的な加入の仕方となるのではないでしょうか。
この記事を読まれた方が、生命保険に加入するうえで適切な保険金額を設定することにお役に立つことができればうれしく思います。
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自営業者が絶対やった方がいい老後への備え【付加年金】
ゆとりある老後に備えるにあたって、自営業者は原則、老後に受け取ることができる公的年金が老齢基礎年金のみであり、４０年間、保険料を完納したとしても約７８万円くらいの年金しか受け取ることができません。
↓ご参考
公的年金はいくらぐらい貰えるのか？【サラリーマン・自営業者・専業主婦（主夫）】 - 《FP1級》ぽこごまの保険・不動産・お金のこと
そのため、高収入なサラリーマンなどと比べると、自営業の方はどうしても自助努力による老後の備えがより必要となります。
老後のための対策としては、個人型確定拠出年金や個人年金保険など色々と検討できるものがあるかと思いますが、本ブログでは、自営業者のためのお手軽かつ意外と知られていない「付加年金」についてご紹介させていただきたいと思います。
【付加年金とは】
・付加年金とは、国民年金の第１号被保険者を対象とした“上乗せ”年金のことであり、付加保険料：月額４００円で、「２００円×付加保険料納付済月数」の年金額が受け取れるというものです。
例えば、３０歳から６０歳までの３０年間、月額４００円の付加保険料を納めた場合の年金額は次のとおりとなります。
◇２００円×３６０月（３０年）=７２,０００円
なお、３０年間月額４００円の付加保険料を納めると、保険料は総額で、
◆４００円×１２ヵ月×３０年＝１４４，０００円
となりますので、なんと２年間で元が取れてしまい、３年目以降は７２，０００円の年金が死ぬまでプラスに働くのです。
日本人の平均寿命を２０１５年のデータでみると、男性：８１歳・女性：８７歳となっており、６５歳以降の平均余命で言うと男性：１６年、女性：２２年となります。
上記の例で考えると、保険料の支払い分を考慮しても、男性は平均余命１６年で約１００万円、女性は平均余命２２年で約１４４万円も得することとなります。
また、平均寿命は医療の進歩等もあり年々上がってきておりますので、今後はますます老後が長くなっていくことが考えられ、長生きすればするほど付加年金による恩恵は大きいものとなっていきます。
【加入の方法】
最寄りの市区役所及び町村役場の窓口までお尋ねください。
※なお、国民年金基金に加入している方は、付加保険料を納めることはできません。
私は一般的なサラリーマンなので、残念ながら本制度に加入することはできませんが、もしサラリーマンをやめて自営業で生きていくことがあるのであれば、老後への備えとして色んな選択肢があるなかで、本制度には間違いなく加入するとおもいます。
自営業の方で、老後への備えに不安がある方は、月々の負担も小さく、かつ早めに加入した方がお得感も大きくなりますので、この機会にぜひ検討してみていただければと思います。
この記事を読まれた方に、ライフプランを検討するうえで少しでもお役に立つことができれば嬉しく思います。
以上
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公的年金はいくらぐらい貰えるのか？【サラリーマン・自営業者・専業主婦（主夫）】
今日は、将来の年金はいくらぐらい貰えるのか？について考えてみたいと思います。
もちろん、もらえる年金額は自営業者なのか、サラリーマンなのか、公務員なのか、それから年収はいくらぐらいなのか、などによって変わってきます。
本ブログでは、サラリーマンの方、自営業・専業主婦（主夫）の方について、現行の年金制度が継続する前提で、どの程度将来年金がもらえるのかを見てみたいと思います。
また、サラリーマンの方について、勤続年数や年収によっても金額が異なってきますので、モデルケースと比べて自分はどれくらいなのかな？というのをイメージいただければと思います。
１．年金制度の概要
日本の年金制度は大きく分けて2つあります。
1つは20歳から60歳までのすべての人が加入する「国民年金（基礎年金）」、もう1つはサラリーマン、公務員などが加入する「厚生年金」です。
なお、厚生年金加入者は、国民年金にも同時に加入していることになっています。
自営業の方は、自助努力で上乗せ年金などを準備していない限りは「基礎年金のみ」、サラリーマンの方は、給与天引きで厚生年金保険料を支払っており「厚生年金＋基礎年金」を貰うことができるため、一般的にはサラリーマンの方が将来もらえる年金は多いということになります。
なお、年金がもらえる年齢は、生年月日や性別などによって厳密には違うのですが、今の現役世代は、基本的に「65歳から」年金の受給が開始すると考えればいいと思います。
＜年金制度のイメージ＞
（出所：日本年金機構）
第１～３号被保険者について、もう少し詳しく書いておきたいと思います。
・第1号被保険者
⇒自営業者、農業従事者、学生、フリーター、無職の人
※納付書による納付や口座振替など自分で納める（免除、納付猶予あり）。
・第2号被保険者
⇒厚生年金保険の適用を受けている事業所に勤務する者
※国民年金保険料は厚生年金保険料に含まれる（厚生年金の加入者は自動的に国民年金の加入者となる。）
・第3号被保険者
⇒第2号被保険者の配偶者で20歳以上60歳未満の人
※年間収入が130万円以上で扶養となれない人は第3号ではなく第1号被保険者となる。
※保険料は配偶者が加入する厚生年金保険料でまかなわれており、支払不要。
２．自営業者・専業主婦（主夫）の公的年金はいくらぐらい？
自営業者（第１号被保険者）、厚生年金加入者の配偶者である専業主婦（第３号被保険者）等が老後に受け取ることとなる年金は老齢基礎年金となります。
国民年金保険料は年ごとに名目賃金（現金給与額）の変動等を考慮して改定する仕組みとなっているため、毎年保険料が変動しますが、Ｈ３０年度の保険料は16,340円となっております。
そして将来の基礎年金額は、単純に保険料を払い込んだ月数から計算されます（第３号被保険者は配偶者が払い込んだ月数）。
ここでは、あくまで金額のイメージを持っていいただくために詳細の計算は割愛しますが、４０年間保険料を完納できれば年金額はＭＡＸで７８万円程度（月額65,000円程度）ということになります。
イメージとしては、保険料を納めなかった期間（学生で払えなかった時期など）が１年あるごとに、将来の年金額が約1万9500円ずつ減ることとなります。
例えば、35年間保険料を納めた場合（5年間納めなかった場合）で考えると、年金額は約68万円（78万円ー1.95万円×5年）となります。
2-1 ゆとりある老後を過ごすためには月いくら必要なのか？
公益財団法人の生命保険文化センターが公開した「平成28年度 生活保障に関する調査」によれば、夫婦2人で経済的にゆとりのある老後生活を送るための費用である「ゆとりある老後生活費」の平均は月額で「約35万円」でした。
なお、政府の統計サイトの数値から、約３５万円／月の内訳は以下のとおりとされております。
食費 ：90,000円
住居 ：17,000円
光熱費 ：20,000円
家事用品 ：10,000円
衣服 ：20,000円
医療 ：15,000円
交通・通信：40,000円
娯楽 ：50,000円
その他 ：90,000円
計 ：約３５万円
食費かけすぎだろ、、とか持ち家が無かったらもっとかかるのか、、とかその他の費用として見込みすぎだろ、、とか突っ込みどころは多くあると思うのですが、よっぽどの貯金でもない限りは、老齢基礎年金だけでゆとりある老後を過ごすことは難しいということはご理解いただけるのではないでしょうか。
３．サラリーマンの公的年金はいくらぐらい？
次に、サラリーマン（第２号被保険者）の場合の年金額を見ていきたいと思います。
ほとんどのサラリーマンは前述の老齢基礎年金に加えて老齢厚生年金を受け取ることができますがもらえる年金額はサラリーマンとしての給料が一生涯でどの程度だったかによって決まります。
まずは、老齢厚生年金部分について、ざっくりともらえる金額を見てみたいと思います。
※以下では、平成１５年４月以降にサラリーマンになった方を想定して記載していきます。
◆基本的な考え方
「平均標準報酬額※」×「0.005481」×「被保険者としての月数」
※被保険者期間中の、月々の給料＋ボーナスの総額を平均した月額
【ケース1】22～60歳まで勤続し、38年間の平均年収が600万円（50万/月）
500,000円×0.005481×456(38年×12ヵ月)＝1,249,668円
【ケース2】22～60歳まで勤続し、38年間の平均年収が960万円（80万/月）
800,000円×0.005481×456(38年×12ヵ月)＝1,999,468円
【ケース3】23～30歳まで勤続し、7年間の平均年収が360万円（30万/月）
300,000円×0.005481×84（7年×12ヵ月）＝138,121円
＜解説＞
サラリーマンは、一般的に年次が上がるにつれて年収も上がっていく傾向にあると思います。
例えば20代の平均年収が400万円程度、30代の平均年収が500万円程度、40代の平均年収が600万円程度、50代の平均年収が700万円程度であったとすると、一生涯の平均年収は大概算で550～600万円程度と見積もることができます。
また、年収の推移がよく分からない場合には、簡便的に38歳時点でのボーナスを含む年収に基づいて計算してみるのも１つの手かと思います。
なお、計算式中にでてくる「0.005481」という数字は、厚生年金額を算出するうえで定められている係数になりますので、そういう決まりなんだな～程度に流していただければと思います。
以上から、サラリーマンの方は、老齢厚生年金に加えて老齢基礎年金としてＭＡＸ７８万円についても受け取ることができますので、上記ケース1,2,3でそれぞれ考えると、【ケース１】２０３万円／年、【ケース２】２７８万円／年、【ケース３】９３万円／年程度、と見積もることができます。
※年金受取開始時に65歳未満の配偶者や18歳未満の子などがいる場合に年金額にプラスされる「加給年金」という制度がありますが、本ブログでは簡便化のため考慮していません。
４．まとめ
いかがでしたでしょうか。
特に老齢厚生年金の額は人によってばらつきが大きいですが、大まかな金額感は把握できたのではないかと思います。
今後のライフプランを検討し、ゆとりある人生・老後を目指すうえでは、まずは公的な年金で将来いくらぐらいもらえるのか、というところから逆算して自助努力による資産形成をしていく必要があります。
自身の年金額が、自分の将来の人生像と比べて足りていないのであれば、その分の老後資金をどうやって準備したらよいのか、逆に、潤沢な年金額が見込めるかたは、マンション投資や個人年金保険は本当に必要なのか？といったことをこの機会に検討いただければと思います。
この記事をお読みになった方が、少しでもライフプランを考えるうえでの参考になればうれしいです。
以上
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たった２つのステップでふるさと納税がさらにお得になる方法【自己負担がなくなります】
こんばんは。
ふるさと納税についてご存知でしょうか？最近、メディア等でもよく取り上げられており、自己負担額たった２０００円で、２０００円を大きく上回る価値の色んな地域の特産品（コシヒカリとか国産牛とかビールとか）を手に入れられるというのは色んなところでよく紹介されています。
本ブログでは、この自己負担２０００円の部分について、簡単な２つのステップを踏むことで、実質的に自己負担なく、むしろ年収によってはお金を貰いながら特産品をもらう方法についてご紹介したいとおもいます。
- １．ふるさと納税とは
- ２．納税の仕組み ～自己負担２千円とは？～
- ３．年収毎の寄付上限額【早見表】
- ４．総務省からのお達し
- ５．自己負担を減らせる（むしろ稼げる）簡単な２つのステップ
- ６．ふるさと納税ワンストップ特例について
- ７．まとめ
１．ふるさと納税とは
「ふるさと納税」というと、税金についてあまり詳しくないという方は難しそうな印象を受けるか思いますが、ふるさと納税というのは、都道府県や市区町村へ「寄附」することを指す、とイメージしてもらえればと思います。
都道府県などの自治体に寄附をした場合には、確定申告等を行うことで、その寄附金額の一部が所得税及び住民税から控除されるのですが、ふるさと納税では原則として自己負担額の2,000円を除いた全額が控除の対象となるのです。（一定の上限あり）
結局自己負担が2,000円かかるのであれば、何のメリットがあるの？？と思うかもしれませんが、ふるさと納税をした人のメリットとしては、自己負担額2,000円を大きく上回るお礼の品がもらえる、というところになります。
＜５万円寄付した場合にもらえる特産品のイメージ＞
例えば、５万円の寄付をした場合はどの程度のお礼の品がもらえるかと言いますと、
・コシヒカリ １５ｋｇ
・めんたいこ １ｋｇ
・国産牛 ２ｋｇ
・国産いくら ５００ｇ
がもらえて、自己負担はたったの2,000円です。（後述のやり方でさらに自己負担は減るorむしろプラス）
「ふるさと」といわれると、自分の生まれた故郷に寄付するのかな？と思いがちなのですが、実際には自分で好きな自治体を選んで寄付することができます。お世話になった自治体や応援したい自治体、お礼の品が魅力的な自治体等、どの自治体でも好きにふるさと納税の対象にすることができます。
また、確定申告と聞くと、サラリーマンの方などは馴染みがなく、面倒くさくてやめてしまう人がいるのですが、現在では、ふるさと納税先の自治体数が5団体以内である場合に限り、ふるさと納税を行った各自治体に申請することで確定申告が不要になる「ふるさと納税ワンストップ特例制度」が始まりました。（詳細は後述のとおりです。）
２．納税の仕組み ～自己負担２千円とは？～
ふるさと納税で例えば５万円の寄付を行った場合、一時的には納税額として５万円がキャッシュアウトすることとなりますが、将来の所得税・住民税から4.8万円が控除されることで自己負担額が実質的に2,000円となります。
具体的には、所得税はその年の年末調整で還付され、住民税は翌年の住民税から控除される（給料の手取りが増えるイメージ）こととなります。
＜税控除のイメージ図＞
（出所：総務省）
３．年収毎の寄付上限額【早見表】
じゃあ、寄付すればするほどお得になるのかというと、さすがにそうではなく、納税者の年収に応じて、自己負担額2,000円でふるさと納税できる金額が異なっているのです。例えば、年収４５０万円で独身又は共働き（子なし）の人であれば、年間の寄付上限額は58,000円となりますが、年収１０００万円で同じ家族構成だとすると、188,000円と大きく上限額が異なってきます。
＜納税限度額の早見表＞
※上記の表に記載の上限額はあくまでも目安となりますので、具体的な計算はお住まいの市区町村にお問い合わせください。
４．総務省からのお達し
自己負担額たった2,000円で非常にお得に返礼品がもらえるふるさと納税の制度ですが、総務省は、返礼割合が高い返礼品をはじめとして、ふるさと納税の趣旨（地方を元気にする）に反するような、返礼品が送付されている状況を問題視しており、各地方自治体に返礼割合を３割以下※にするよう通知を出状しているのです。
※例えば１万円の寄付に対しては、３千円以下の特産品とするというもの
この通知に強制力はないとのことであり、まだまだ３割を超えるであろうお得な返礼品に溢れているのが現実なのですが、各地方団体が見直しを進めている状況の下で、もしかすると返礼率がどんどん悪くなっていくことも考えられます。
いち市民としては、ぜひお得なうちにふるさと納税をしてはいかがかと思っております。
５．自己負担を減らせる（むしろ稼げる）簡単な２つのステップ
結論を申し上げますと、以下の２つの手順になります。実際に、私も以下の手順で昨年にふるさと納税を行っていますが、非常に簡単かつお得で誰でもできるため是非参考にしてみてください。
①ポイントサイトを経由して楽天市場へ
①私は楽天で買い物するときは「ハピタス（Ｈａｐｉｔａｓ）」というサイトを経由して楽天で買い物することにしています。そうすると楽天で購入した代金の１％のポイントがハピタスポイントとして付くため、ポイントの二重取りが可能なのです。
※ふるさと納税に限らず、非常にポイントをためやすいので登録をおすすめします。（私は1ヵ月で10万円分のポイントを貯めました。）
②楽天の買い回りセール期間（３月、６月、９月、１２月）にふるさと納税を行うと、非常にお得です。
・楽天市場（楽天ふるさと納税）で寄付する １％（通常ポイント）
・楽天スーパーセールなどのショップ買いまわりで ＋最大９％
・楽天カード払いで ＋３％
これだけの簡単なやり方で、納税額の１３％もの楽天ポイントをゲットすることができます。上記ハピタスを経由することで、計１４％ものポイントをつけることができるため、例えば寄付上限額が１０万円の人であれば、14,000円分ものポイントがつけられます。
これにより、自己負担分2,000円を考慮しても、12,000円を稼ぎながら特産品をたくさんもらうことができるのです。
◆楽天買い回りセールについて
3月、6月、9月、12月にの四半期開催に加えて、その他にも不定期で開催されますので、要チェックです。
６．ふるさと納税ワンストップ特例について
どれだけお礼の品がもらえるといっても、確定申告などの煩わしい手続きが必要となると億劫になりがちですので、「ふるさと納税ワンストップ特例」で確定申告をせずにふるさと納税を行う方法についてご紹介したいと思います。
①自治体を選ぶ
まず、納税する自治体を選びます。確定申告の不要な給与所得者等で、ふるさと納税を行う自治体の数が5団体以内である場合に限り、ふるさと納税ワンストップ特例の申請が行えます。6団体以上にふるさと納税を行った場合は、確定申告を行う必要がありますのでご注意ください。
②ふるさと納税をする
ふるさと納税を行った際、各自治体から、ふるさと納税ワンストップ特例の申請書が送られて来ます。それを記入のうえ、各自治体に返送してください。
ふるさと納税先の自治体によって、申込手続や申請書が異なることがありますので、詳細を確認したい場合には、ふるさと納税先の自治体にお問い合わせください。
③翌年度の住民税からの控除
所得税からの控除は行われず、控除額の全額が、ふるさと納税を行った翌年度の住民税の減額という形で控除されます。
７．まとめ
いかがでしたでしょうか？
ワンストップ特例でふるさと納税を簡単に行うことができ、それをポイントサイト＋楽天を経由することで非常にお特にふるさと納税を行う方法をご紹介させていただきました。
私もこのやり方で昨年ふるさと納税を行いましたが、クオリティの高い国産牛やコシヒカリなど様々な食品をもらうことができ、またたくさんのポイントをつけることができ、奥さんにも非常に喜ばれました。
ふるさと納税を検討している人にとって少しでもお役に立てればうれしいです。
以上
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不動産投資の面談をしました② ～キャッシュフローがプラスの案件～
こんばんは。
またまた不動産会社の担当者とワンルームマンション投資の面談を行いましたので、検討経緯等をご紹介したいと思います。今回の面談で、不動産会社によって節税に関する提案がこんなにも違うのかというほどに、今回は節税メリットに関する具体的な内容については一切ご紹介いただけませんでした。
ただ、今更ながらですが、私もFPの資格試験の勉強をしていたときに、「個別具体的な税務相談は税理士の独占業務」であり、税理士以外が行うことはできない、といった法律があることを思い出しました。おそらく、今回の面談相手はコンプライアンス意識が高く、個別具体的な税務相談は避けていたのだと思われます。
＜以下、税理士法の抜粋＞
個別具体的な納税義務に係わるものであって、単に仮定の事例に基づいた計算や一般的な税法の解釈などは税理士業務としての税務相談には該当しない。例えば、個別具体的な事例であっても、大学や各種学校などの授業の教材であるなどの場合は、税理士業務とはいえないし、同じ内容であっても、それが具体的な納税義務にかかる個別的な事案である場合は、税務相談に当たるということができる。
会社によって、コンプライアンスへの取り組みは差があるということを実感するとともに、いざ自分が投資を本格的に進めていくときには、会社のコンプライアンス意識等についてもしっかり見ていきたいと思いました。
それでは今回ご提案いただいた物件の概要と検討経緯をご紹介していきたいと思います。
１．提案いただいた物件の概要
価 格：１１８０万円
面 積：２０．８３㎡
間取り：１Ｋ
家 賃：６万円
権 利：土地所有権
阪神本線「野田」駅 徒歩７分
構 造：鉄筋コンクリート造 11F（本物件は11F）
築年数：１９年
総戸数：６０戸
ローン：１１７０万円（金利１．９％、３５年間）
２．収益性について
①収入（年間）
家賃：７２万円
②支出（年間）
借入返済：４６万円
修繕費：１３万円
管理費：１万円
設備費：２万円
固都税：３万円
合計 ：６５万円
※投資年度は諸費用として別途４０万円程度かかるとのこと。
③収支（①－②）
７２万円ー６５万円＝７万円（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰはﾌﾟﾗｽ）
※本物件について、節税メリットに関する提案はありませんでした。
３．不動産会社との質疑
この不動産会社についても、投資検討にあたっての疑問点をぶつけてみたところ、しっかりと回答してくれました。やりとりの中で、勉強になるところが多々ありましたので、やはり気になることはなんでも聞いてみることをおすすめいたします。参考までに、今回は以下のようなやりとりをしました。
（以下、質疑応答：◆＝ぽこごま、〇＝不動産会社）
◆土地建物の価格内訳について、売買契約時に評価証明書をいただけるとのことですが、この証明書は貴社が証明するものでしょうか？あるいは固定資産税評価額など公的なものでしょうか？
〇固定資産評価証明書になりますので、公的なものになります。本物件に関しては大阪市長の印が押されたものになります。本来は契約時にお渡しさせていただくのですが、検討にあたって必要ということであれば、後日送付させていただきます。
（固定資産評価証明書を受領後）
◆いただいた評価証明書に記載の金額と、貴社の販売価格が650万円程度乖離しておりますが、どういった理由でしょうか？
〇評価証明書に記載された価格は固定資産評価額となり、販売価格とイコールではございません。まず、土地についてですが、固定資産税評価額は実勢価格の7掛け（70％）と言われております。次に建物についてですが、固定資産税評価額は再建築価格方式を用いていますが、弊社では収益還元方式を採用しています。この2点が乖離の原因と思われます。
◆固定資産税評価額として土地の評価が 1,357,211円とのことですが、70％で割り戻すと1,938,872円となり、土地の販売価格である3,832,890円と約200万円乖離しておりますが、この点はどういった理由でしょうか？
〇お伝え方に語弊があり申し訳ございません。わかりやすくするために、実勢価格の7掛けと表現したのですが、公示価格や都道府県地価調査価格、不動産鑑定士による評価を参考に、これらの7割程度の価格が固定資産税評価額となります。評価は「固定資産税評価基準」に基づき、市町村長または東京都知事が価格を決定するため、持分価格との乖離が発生しております。
◆固定資産税評価額を70%で割り戻した額は鑑定評価額に近しい数値になる（一致はしない）という理解であってますでしょうか？その場合、鑑定評価額の倍近い金額で購入することに抵抗があるのですが、商慣行として一般的でしょうか？
〇ぽこごま様のご判断で金額に抵抗があるということであれば他の物件をご紹介しても、弊社は評価証明書から逆算する形で価格設定をしているため、ご期待には添えないのかなと思います。弊社では販売価格のお値引きは一切行ってございません。
◆売主様に、売却価額のうち土地・建物・建物付属設備の内訳を指定していただいて売買契約書を締結することは可能なものでしょうか？
〇売主は弊社になりますので、土地・建物・建物付属設備の内訳を指定して売買契約を締結することは不可能です。新築であれば工事の見積書等を入手することが容易にできるので可能かもしれませんが、弊社ではできかねます。
◆建物の収益還元価格の算出過程などは明示いただけないでしょうか？
〇価格決定の詳細は流石にお伝えすることができず、ご理解いただければと思います。
◆本物件の場合、築15年を超えているため、（設備が更新されていない前提で）例えば建物の30％が建物付属設備であるとするなどして、耐用年数３年で償却することはできないのでしょうか。
〇先のメールでもお伝えしましたが、弊社で工事の見積書を入手することができないため、例え話であっても建物付属設備の割合を30%として計算して良いとお答えすることはできかねますが、個人投資家の方で自力で工事の見積書を入手された方や自主管理している方等であれば、建物と設備を分けて償却している方は実際にいらっしゃいます明言することができず、ご納得はできないかもしれませんが、以上を回答とさせていただきます。
４．ぽこごまの見解
本物件の最寄り駅は大阪梅田からすぐ近くであり、また、大阪ということもあってキャッシュフローはプラスで回るものでした。ただし、この会社の取り扱い物件では、建物価格と建物付属設備の価格について、内訳を提示しない方針であるとのことでした。そのため、建物付属設備を短期間で減価償却していく節税メリットを享受できないことや、このエリアであれば不動産研究所の投資家調査によると期待利回り（ＮＯＩ）として５％を超える水準であるということ（本物件はＮＯＩ利回り４．２％程度であること）、値引きには一切応じないと明言されたことなどを勘案し、見送りといたしました。
５．まとめ
いかがでしたでしょうか？今回も、実際に不動産投資を検討する様子をご紹介させていただきました。ただし、建物付属設備の価格内訳が提示されなかったり、値引きには一切応じないという強気のスタンスであることなど、不動産会社によって対応が大きく異なることが分かりました。
結論としては、やはり利回り低位で、不動産価格が高騰していること等から見送りとしましたが、今後も色んな不動産会社との面談を通じて不動産投資の検討を進めていきたいとおもいますので、少しでも参考になればと思います。
以上
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iDeCo：確定拠出年金（４０１ｋ）のメリットとデメリット
こんばんは。
今日は、最近ますます注目度が上がってきている、iDeCo（イデコ）＝「個人型確定拠出年金」についてご紹介させていただきたいと思います。基本的には、どなたでも幅広く検討可能なもので、非常に身近でおトクな仕組みとなっていますので、この機会にぜひ検討いただければと思います。
１．概要について
iDeCo（イデコ）とは「個人型確定拠出年金」の愛称なのですが、ざっくり言いますと「老後資金を自分で形成していくうえで、非常にお得な制度」のことです。
加入～６０歳までの間に毎月一定の金額（掛金）を払い、その掛金で定期預金・投資信託・保険などの金融商品を自身で選んで運用していき、６０歳以降に定年退職金のような形（あるいは年金のような形）で資産を受け取るものです。
この制度は特に税制面で優遇されておりますので、そのメリットやデメリットなどについてご紹介させていただきます。
２．「個人型」と「企業型」の違いとは？
まず、本ブログで取り上げているのは「個人型」確定拠出年金なのですが、「企業型」というものもありますので、それぞれの違いを確認しておきたいと思います。
ざっくりとした違いは上記のとおりで、会社が設置し、お金も会社が出してくれるものが「企業型」、自分の判断で加入を検討し、お金も自分で出すものが「個人型」と大きく分けることができます。
「企業型」については、会社によって掛金の額は異なっているのですが、「個人型」は掛け金の上限額が設定されており、勤め先の制度や自営業なのか専業主婦（主夫）なのか、公務員なのかといったところで変わってきます。
３．税制メリットについて
確定拠出年金の最大のメリットは税制にあると言えます。大きくは以下３つのとおりですので順に確認していきたいと思います。
①掛金が全額「所得控除」されることで税金が返ってくる
⇒例えばサラリーマンで厚生年金のみ加入されているといった方は、23,000円まで掛金として支出可能です。仮に年収が７００万円だとすると３０年間で支出する掛金は８２８万円、節税額は２４８万円となります。確定拠出年金には元本保証型のものもありますので、この節税メリットは非常に魅力的だといえるのではないでしょうか？
②運用益は非課税
⇒一般の金融商品の場合、得られた利息に対し、源泉分離課税（20.315％）が行われます。例えば銀行に預けるにしても、この時代では得られる利息は微々たるものですが、利息収入に対しても源泉分離課税がされているのです。一方で、確定拠出年金の場合は運用益が非課税となるので、利益をそのまま受け取れるのも大きな特徴です。
③受け取るときにも税務上のメリットがある
⇒確定拠出年金の場合、運用した成果を年金または一時金の形で受け取ります。
例えば一時金で受け取る場合には、退職金などと合算し、退職所得控除が受けられます。なお退職所得控除は勤続年数に応じて以下のとおり算出され、勤続３５年の場合は以下の通りに算出されます。
◆７０万円×（３５年（＝勤続年数）ー２０年）＋４０万円×２０年＝１８５０万円
非課税枠として上記では掛金支出例の分をまかなっており、全額非課税となります。
４．デメリットについて
メリットばかり話してきましたが、何かデメリットはないのでしょうか？主に以下の３つのデメリットがあると思います。
①最大のデメリットとしては「６０歳まで引き出せない」ことです。一定額を貯金する前提であれば、銀行に預けておくよりはるかにメリットは大きいですが、緊急事態でお金をおろしたくなってもおろせません。
②僅かではありますが、月々の費用として「口座管理手数料」がかかります。これは金融機関によってマチマチなのですが、数百円程度（２００～４００円等）です。また、加入時の手数料として３０００円程度かかります。ただし、年間の費用として見ても数千円程度であるため、費用を上回る節税メリットがあり、さほど問題ないと言えるでしょう。
③最後に、「自分で運用方法を選択する必要がある」というのもデメリットかもしれません。株や投資信託について知識がないという人は元本保証型のものありますので、それを選択すれば問題ないですが、株式等のハイリスクハイリターンの運用方法を選んだ場合は、原本割れのリスクがあります。
５．まとめ
いかがでしたでしょうか？デメリットもあるかもしれませんが、それを上回る節税メリットがあることがお分かりいただけたのではないでしょうか。毎年とりあえず５万円は貯金を頑張る！と銀行に貯金をするのも堅実な方法かもしれませんが、例えばそのうちの２万円を確定拠出年金に、とするだけで長期的にみると大きな違いが生まれます。将来の年金に不安がある方は、この機会にぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
この記事をお読みになった方が、資産形成を計画するにあたって、少しでも参考になればうれしいです。
以上
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不動産会社と面談しました。《中古ワンルームマンション＠神楽坂》
こんばんは。
先日、不動産会社と面談し、東京都内ワンルームマンションの提案を受けてきましたので、物件の概要と私の検討経緯をご紹介したいと思います。特に、先方からの提案のなかで、具体的な節税メリットについても話がありましたので、それについてもご紹介をしたいと思います。今回提案いただいた物件は、最終的には価格・収益性等を総合的に勘案して「見送り」としていますが、今後、不動産投資を検討している方にとって少しでも参考になれば幸いです。
１．提案いただいた物件の概要
価 格：３３１０万円
所在地：東京都新宿区
面 積：３５．６４㎡（バルコニー面積：３．９２㎡）
間取り：１ＤＫ
家 賃：約１２．８万円
権 利：土地所有権
最寄駅：地下鉄東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩８分
構 造：鉄骨鉄筋コンクリート造 11F／B1F（本物件は２Ｆ）
築年月：平成１２年７月
総戸数：１２０戸
ローン：３３００万円（金利１．６５％、３５年間）
２．収益性について
①収入（年間）
家賃：１５４万円
②支出（年間）
借入返済：１２４万円
修繕費：１５万円
管理費：８万円
設備費：１万円
固都税：８万円
合計 ：１５６万円
※投資年度は諸費用として別途８０万円程度かかるとのこと。
③収支（①－②）
１５４万円ー１５６万円＝△２万円（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰはﾏｲﾅｽ）
３．節税効果について
・不動産事業経費（年間）【２年目の例】
支払金利：５２万円
管理費 ：１５万円
固都税 ：９万円
減価償却：１９２万円（うち建物４６万円、設備１４６万円）
その他 ：３０万円（物件視察費や業者との飲食代を想定）
合計 ：２９８万円
（⇒不動産収支マイナスにより、年収に応じて十～数十万円節税効果あり。）
４．不動産会社との質疑
なお、投資検討にあたっては、不動産会社に疑問点をぶつければ基本的にはしっかりと回答してくれますので、気になることはなんでも聞いてみることをおすすめいたします。参考までに、私はこの物件提案の時に、以下のようなやりとりをしました。
（以下、不動産会社との質疑応答：ぽこごま＝◆、不動産会社＝〇 ）
◆神楽坂の試算で設備の償却に５年を採用している根拠・理由はなぜでしょうか？築年数（１８年）から類推すると、建物付属設備の法定耐用年数（最長１５年）を過ぎていると思われ、減価償却期間は３年が適当かと思うのですが、いかがでしょうか？
〇仰る通り、国税庁では償却期間を全て経過した建物付属設備の耐用年数を3年と定めています。しかし実務上、3年よりも長い償却期間で申告する分には、お尋ね等がくることはありません。ぽこごま様がもし今回ご購入いただく際には、規定通り3年で申告いただいても結構ですし、５年で申告していただいても、問題ございません。
◆本件の場合、各種建物付属設備は耐用年数を超えている（＝更新等がなかった）という理解でよろしいでしょうか？また、耐用年数を超えている場合、税法上は３年で償却することが定められているにも関わらず、５年で償却することは法に反すると思われるのですが「５年で申告して問題ない」のはなぜでしょうか？
〇耐用年数を超えているというご理解で大丈夫です。お伝えするニュアンスが難しいのですが、仰る通り、税法上は3年で償却するものです。しかし、より長期間節税効果を受けていただくために、実務上は5年で申告するお客様が多いのが実情です。
（⇒この時点で、この会社大丈夫か？と不安になりました。）
◆本物件の土地・建物・建物付属設備の価格内訳はどのように算出されたのでしょうか？
〇土地・建物は固定資産税評価額による按分で算出しております。また、売主が宅建業者の物件の場合、建物躯体と設備の割合について、 売主業者が自由に定めることが出来ます。弊社では、躯体を65％、設備を35％と定めております。
◆交渉の中で、躯体と設備の割合を変更することは可能なものでしょうか？
〇躯体と設備の割合を微調整することは可能です。
◆物件の視察で交通費として計上する金額について、夫婦二人で視察をした場合に、２人分の交通費を経費計上することは可能なものでしょうか？
〇税務上いくらまでという決まりは特にありませんが、これまでの弊社のお客様の例では、2人分の交通費を計上することも、特に問題ないと推察されます。
５．ぽこごまの見解
この物件は、表面利回り４．６％、ＮＯＩ利回り３．７％※という水準で、立地・築年数等を勘案すると、少し利回りが低位である（物件価格が割高）という印象です。
※年間家賃ー管理手数料ー設備修復費ー固都税等
なお、私が利回りなどを確認するにあたって参考にしているのは、日本不動産研究所が公表している「投資家調査」というもので、エリア毎にどの程度の利回りを期待するかが纏められているものとなります。投資家調査によれば、同エリアでは、築年数等を考慮しても少なくとも４．２％を超えるＮＯＩ利回りを投資家は要求するとのことでした。
そこで、本物件が４．２％のＮＯＩ利回りを達成するためには物件価格はいくら程度でなくてはいけないのか？を考えて以下のとおり逆算し、根拠とともに価格の引き下げを交渉してみました。
◆１２２万円（ＮＯＩ）÷４．２％＝２９００万円
そうすると、なんと「初期費用として提示していた８０万円を全額サービスし、かつ、数十万円程度であれば物件価格自体も割引できる」との回答がありました。しかし、それでも利回り水準が期待するところまで達していないことから、その後も、価格交渉を続けましたが、さすがにこれ以上の値引きは難しいとのこと。最終的には求めていた利回り水準まで下がらなかったこと、税の取り扱いについて不信な回答があったことなどから、投資実行には至りませんでした。
６．まとめ
いかがでしたでしょうか？実際に不動産投資を検討する様子をご紹介させていただきました。これから不動産投資の話を聞いて見ようと思っていらっしゃる方は、少しイメージが持てたのではないかと思います。不動産投資を検討するうえでは、不動産会社からの提案に対し、自分の中での一定の指標や根拠があると、値下げ交渉もしやすく、また実際に価格が落ちることもあるんだな～というのをあらためて感じた今日この頃です。（当然、値引きに応じない会社もあります。）
建物付属設備の償却により、節税メリットを出す方法については、物件を見るときには引き続き検討していきたいと思います。
ワンルームマンションを検討している方が少しでも参考になりましたら幸いです。
以上
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