繰上返済のメリット・デメリット／不動産投資では"返済額軽減型"を検討しよう
こんにちは。
個人の方が不動産投資を行う上では、ほとんどのケースでローンを組むのが一般的だと思います。
一方で、借入金額を大きくすればするほど、利子が増えてしまい、返済総額は大きくなってしまいます。
そこで、購入時のローンを極力減らすために、余剰金ができた時に「繰上返済」を行うという選択肢がでてきます。
今日は、繰上返済を行うことのメリット・デメリットを整理し、その効果について考察してみたいと思います。
◆繰上返済のメリット
不動産投資ローンを借りると、銀行等に一定額を返済していく必要があります。繰上返済とは、月々の定額返済とは別に、借入金の一部（もしくは全額）を返済することでローン残高を能動的に減らすもので、メリットは以下のとおりです。
★返済総額を少なくすることができる
最大のメリットは、繰上返済をすると支払利息を軽減することができ、それによって返済総額を少なくできることです。
ローンを借りるときに、借入金・借入期間・支払利息が決まります。通常の返済の場合、月々の返済は元本の返済とその利息の返済の2つに割り当てられます。このうち元本の返済によって、ローン残高は減っていく仕組みです。
繰り上げ返済の場合、通常の返済分とは別に返済が行われます。この返済分は、利息分ではなく、すべて元本の返済に割り当てられます。そのため、利息分の返済額が軽減されるのです。
◆不動産投資ローンの繰り上げ返済の種類
繰り上げ返済には、①期間短縮型②返済額軽減型、の2つの方法がありますので、それぞれ特徴を見ていきたいと思います。
①期間短縮型
期間短縮型とは、毎回の返済額を変えずに返済期間を短くすることです。毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるため、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。
期間短縮型ではこの利息の軽減効果が大きいため、住宅ローンの繰上返済においては、後述の返済額軽減型よりも期間短縮型のほうが選ばれるケースが多いようです。
②返済額軽減型
返済額軽減型とは、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすことです。返済期間は変化しませんので、利息の軽減効果は期間短縮型よりも小さくなります。
ただし、不動産投資でキャッシュフローがプラスの場合には、繰上返済によりキャッシュフローがさらに改善しますので、将来の家賃下落によるキャッシュフローの悪化リスクや、突発的に修繕等のキャッシュが必要な場合のリスクに対しては備えることができると言えます。
①期間短縮、②返済額軽減それぞれの利子軽減効果の比較
（三井住友銀行の一部繰上返済シミュレーションより）
【前提条件】
・当初借入金額：３０００万円
・当初借入期間：３０年
・繰上返済時期：借入から１年後
・繰上返済金額：２００万円
・ローンの返済と家賃を同じと仮定
【比較結果の考察】
借入から１年後に２００万円を繰上返済したと仮定すると、①期間短縮型と②返済額軽減型を比較した場合には、返済総額を軽減させる効果はそれぞれ①約１４６万円、②約６３万円となっており、２倍近くの開きがあります。
ただし、（固定資産税等他の費用を簡便的に無視していますが）毎月のキャッシュフロー（ＣＦ）の改善効果は返済額軽減型の方が大きくなりますので、不動産収入で得たキャッシュを再投資に回すこと、さらに繰上返済を行うこと、突発的な修繕に備えること等、さまざまな選択肢を取ることが可能となります。
ですので、住宅ローンの返済等、物件のキャッシュフローがマイナスのものは期間返済型の方が効果が大きいと考えられますが、不動産投資などキャッシュフローがプラスになるものについては、返済額軽減型についても検討の余地があると言えます。
★不動産投資ローン繰上返済のデメリット
次に繰上返済のデメリットについて記載したいと思います。
①手元資金が減少する
1つめは、繰り上げ返済すると手元資金が減少することで、突発的な問題に対応できなくなるおそれがあることです。
急な空室で家賃収入が想定より下振れするリスクや、建物や建物付属設備については経年劣化等により修理・交換が必要になる可能性があります。
エレベーターの点検や屋上防水など、モノによっては数百万単位で修繕費が発生することもあるため、このようなリスクに対応できるだけの資金は最低限残したうえで、繰上返済を検討する必要があります。
②金融機関の評価が下がる
2つめは、金融機関からの評価が下がる可能性があることです。
新しい融資を受ける場合、手元のキャッシュが多いほうが銀行等の評価が高くなり、繰上返済で現金が減ると審査上は不利になります。
③低金利の場合は繰上返済の効果が小さい
3つめは、低金利の場合には繰上返済による利子軽減効果が小さいことです。そもそも利息額の負担自体が小さいので、当然に繰上返済の効果も小さくなります。
繰上返済するよりも、手元に現金を残して新しい不動産の購入資金にあてたり、他の投資商品に回す方が効果的に運用を行うことができる可能性があります。
★まとめ
いかがでしょうか。
繰上返済には、期間返済型、返済額軽減型の方法があり、いずれの場合にも利息が軽減されるというメリットがあります。
ただし完済期間や返済月額を減らすことについて、一概にどちらがいいとは限らないことがお分かりいただけたのではないでしょうか。
特に、低金利の現状では利息額の負担自体が小さく、繰上返済のメリットそのものが相対的に薄れやすくなりますので、手元に十分な余裕資金がない場合には、十分にデメリットも認識したうえで検討する必要があります。
繰上返済の行うにあたって、少しでもご参考になれば幸いです。
以上
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