【シノケン】新築一棟アパートの提案を受けてきました（地方版：福岡編）
こんばんは。
先日シノケングループが行う不動産投資セミナー＋個人面談に参加し、その後東京圏の具体的な物件でのご提案をいただき見送りとしましたが、追加の面談を設定いただき、今回は地方圏（福岡）の物件にてご提案を受けてきました。
今回私が提案を受けたのは福岡の物件ですが、東京圏と地方圏の取り扱い物件の違いの１つとして、土地と建物の価格配分の違いがあると思います。（シノケンが取り扱う物件の全体価格自体に大きな差はない模様です）
シノケンの取り扱い物件に限らず不動産投資に共通する特徴ということになろうかと思いますが、東京圏は土地価格が高く建物価格が相対的に低い一方で、地方圏は土地価格が低く相対的に建物価格が大きくなります。
つまり、同じ投資価格帯であっても、建物の減価償却金額が大きくなるため、短期的な目線では節税メリットを大きく享受することができるのです。（詳細は後述します）
１．福岡市北物件
なお、物件が特定できないようにという趣旨で、以下に記載の情報は数字等を丸めたものとしておりますので、概ね近しいものではありますが実際の数字とは異なりますことをお含みおきください。
◇物件概要
所在地 ：福岡市（箱崎駅）
駅徒歩 ：１０分
物件価格：約９６百万円（土地４４百万円、建物５２百万円）
戸数 ：９戸（約２０～２８㎡ロフト付）
敷地面積：２０１㎡
延床面積：２３２㎡
◇資金計画
平均家賃：５．２５万円（共込）
自己資金：約３５０万円（登記費用、ローン手数料等）
借入金 ：約９８百万円（物件価格＋登記費用等）
月額収入：４７．２５万円（年間５６７万円）
返済額 ：３１万円（団体信用生命保険付）
月額経費：約８万円（管理手数料、ﾘﾌｫｰﾑ積立費用、共益費用等）
月額利益：約７．３万円（年間８７．５万円）
※別途、不動産取得税１００万円、固定資産税４２万円
→超概算でＮＯＩ利回り４．３％弱※
※【年間収入ー経費（管理費等）ー固都税ー損害保険料】／物件価格
２．減価償却について
木造アパートの耐用年数は２２年と法律で決められておりますので、ＳＲＣ造のマンション等に比べて減価償却のスピードが高くなります。
なお、シノケンの取り扱い物件は、建物のうち建物付属設備の金額等の内訳までは開示しておらず、建物価格全体にシノケンが開示する設備割合等を掛けて減価償却費を算出することとなります。（躯体は２２年、空調設備〇年などど決まっています。）
ちなみに、シノケン側で減価償却費のシミュレーション等は作成してくれますので、税務メリットまで含めて物件の取組について検討が可能となっており、今回の物件の場合ですと、当初１０年間の減価償却費は約△２７０万円／年となっていました。（設備等の耐用年数が躯体に比べて短いため、減価償却費は少しずつ減っていき、２２年後には０円となります）
これにより、当初１０年間はキャッシュフロー上は収支シミュレーション上はプラスとなる一方で、税務上は損失が約数十万円発生することとなりますので、確定申告により数十万円分にかかる税金分が還付されることとなります。
その他、不動産投資にかかる経費（交通費や管理会社との飲食代等、一定の税務上許される費用）を控除することによって、サラリーマンなど他の収入がある場合にはさらなる節税対策も可能です。
■当初５年間の税務申告収支について
→平均して約△４５万円の損失発生
→所得税率が２０％とすると９万円が確定申告により還付される。
（その他に一切経費を計上しない場合）
３．投資可否について
＜良い面＞
・昨今の不動産マーケットの上振れから、区分マンション等ではキャッシュフローがマイナスあるいはトントンである物件が多いなか本件はプラスを実現しており、かつ減価償却による節税（税金還付）まで含めると一定のキャッシュフローが見込める。
・福岡は人口増加全国第一位で九州では一人勝ちのエリアであり、福岡空港から天神、博多といった中心地が近くアジアの玄関口てきな位置づけであること、国家戦略特区に指定されており今後も人口増加や資産価値向上が見込まれること、天神ビックバンなどにより主要エリア（天神地区）での開発が進んでいることなどから、住宅地としてのニーズは底堅いと考えられる。
・賃料水準は仲介会社あてリサーチした周辺相場の平均値から算出された保守的な水準となっており、また定額リフォーム費用を定額経費計上しており、予期せぬ頻繁な入退去等による原状回復費用などに起因する収支の悪化リスクが低い。（積立額以上の原状回復費用が発生した場合はシノケン負担となる仕組み）
＜悪い面＞
・まず不動産価格に対して固都税を差し引いた後の手残りの金額が約４５万円程度と、非常に低い水準であり、フルローンで約１億円の借金をして取りに行く利益水準ではない。（毎月４万円程度であれば節約等で捻出可能な範囲）
・そして経費のうち管理手数料は５％と概ね妥当な水準で設定されているものの、共益費として月額約３万円をオーナーが負担することとなっており、使途としては入居者のためのインターネット回線の月額利用料であるとのこと。にもかかわらず賃料の上振れには反映されていない。（東京と同様）
・ＮＯＩ利回りも４．２％と日本不動産研究所の投資家調査で得られている水準より非常に低く、物件価格が高止まりしている。
・戸数も９戸であり、１０戸以上でないため（事業的規模とみなされないため）、本物件のみの取組みでは青色申告による控除や専従者への給与支払いの経費計上が認められない。
＜その他＞
・サブリ―スの仕組みも導入可能であるが、年間利益は減少し、賃料改定（値下げ）のリスクは排除できない。
・物件の管理はシノケンが行う前提で融資を組むため、最初は管理委託契約を必ず締結しなくてはならない。また、途中でシノケンの管理を外すことができるが、賃料２か月分の違約金が発生する。
【総評】
・結論としては、１憶円のローンを組んで得られるキャッシュフローがたかだか４５万円程度であり、二棟、三棟と増やしてキャッシュフローを膨らませていくといった不動産投資における勝ちパターンを描きづらい。空室発生時にはキャッシュフローがマイナスになるリスクもある。
・ある程度まとまった自己資金があり、金利上昇時に繰り上げ返済による金利上昇リスクをコントロールできる場合や、さらに融資条件がよくなる場合、または高年収で節税メリットを最大限に享受できる場合等は検討の余地があるが、私のような一般人にはリスクにあうリターンが見込めない。
・東京圏の物件と比して減価償却による節税メリットを受けやすいものの、空室リスクは相対的に高い。物件価格が５０００万円程度で最終的なキャッシュフローが５０万円～１００万円程度あれば検討可能か？
いかがでしたでしょうか。少しでも不動産投資を検討するうえで参考になればと思います。
以上です。
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