グリーンワークホース（不動産会社）からの投資用不動産の提案
こんばんは。
株式会社グリーン・ワークホースという不動産会社から、中古の投資用ワンルームマンションの提案を受けましたので、概要を以下のとおりご紹介させていただきます。
何で登録したのか正直全く覚えてないのですが、突如として電話がかかってきたため、取り急ぎ物件情報を送付いただいたものです。
結論としては、今回は箸にも棒にもかからないレベルで全くもって投資不可、見送りとしています。
◇会社概要
会社名：株式会社グリーン・ワークホース
所在地：東京都品川区北品川1-13-3 八ツ山三和ハウス2階
代表者：長妻 繁則
設 立：平成２８年１月２５日
資本金：３００万円
→業歴３年未満と非常に若い会社であり、財務面を確認した訳ではありませんが、会社としての信用力は低いと言わざるを得ません。提供される物件の採算性が相当良くない限り、踏む込みづらいです。
◇物件概要（投資用ワンルームマンション）
※概略の記載としています。
所在地：東京都北区王子（デザイナーズマンション）
物件価格：２２百万円（建物１５百万円、土地７百万円）
専有面積：２６㎡
戸 数：３４戸
構 造：ＲＣ造 地上１０Ｆ
築年数：９年（Ｈ２１．３～）
金 利：１．８％（フルローン）
その他：セパレート、独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックス、オートロック
・収支
現行家賃 ：83,050円
管理費・修積：△9,800円
ローン返済額：△70,640円（３５年）
月額収支 ：2,610円
登記等諸費用：１００万円
固都税 ：５～６万円
ＮＯＩ利回り：４．０％
■コメント
・物件の立地やスペックは悪くないため、一定の競争力を有すると判断されるものの、日本不動産研究所による投資家調査（Ｈ３０．４）のデータによれば、住宅としては４％代の半ばごろの水準が期待できるといえます。
・仮にＮＯＩ利回り４．５％程度とするならば、ＮＯＩ※で逆算すると物件価格は１８百万円程度と算出され、物件販売価格との乖離が△４百万円と非常に大きい。
※【家賃ー管理費ー損保（仮置き）ー固都税】で大概算にて算出
・固都税まで含めたキャッシュフロー上は運用開始当初からマイナスであり、突発的な設備の破損や空室リスク等まで含めると、ハイリスクローリターンであると言える。
■まとめ
物件の採算性の悪さ（物件価格が高すぎる）、会社自体の業歴の浅さから総合的に迷いなく見送りとできる案件かと思います。
こういった業歴の浅い会社であれば、物件価格のネゴもしやすいケースが多いかと思いますが、今回は特段交渉ステップを踏むこともしませんでした。
なお、不動産会社との面談を一定数こなしてきておりますが、彼らは“面談”に拘りをもっていることが多いように思います。当然、営業ですので電話やメールよりも対面の方が成約につながりやすいというデータがあるのでしょうが、物件の収益性については特段面談のステップを踏まずとも確認できるかと思います。
たまに、しつこく面談を求めてくる会社もありますが、面談の時間がもったいないケースも多々ありますので、ある程度フィルタを掛けてから踏み込んで検討したい案件について面談されることをおすすめいたします。
以上です。
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