【シノケン】新築一棟アパートの提案を受けてきました
こんばんは。
先日、シノケングループが行う「不動産投資セミナー＋個別面談」で、シノケンの企業概要・特徴や収益モデルのイメージ等の説明を受けましたが、より具体的な話が聞きたい！と思い、担当者に追加面談を設定いただき先日具体的な物件の紹介を受けてきました。
この会社は土地を仕入れてきて、（既存建物があれば解体のうえ）一棟アパートを建築し、個人あてに収益物件として販売、その後の入居者付等の管理まで一元的に行うサービスを提供しています。
物件はすべて「三大都市圏＋福岡・仙台」という需要の高いエリアに絞っており、駅からの徒歩１０分圏内の物件に限定しています。
今回ご提案いただいた物件も、駅チカの好立地で手堅い物件でしたが、価格目線や収益目線が合わずに見送りといたしました。
提案を受けた物件のうち、詳細の開示は控えますが、概要として１物件について紹介させていただきたいと思います。
１．物件概要（東京都北区）
なお、物件が特定できないようにという趣旨で、以下に記載の情報は数字等を丸めたものとしておりますので、概ね近しいものではありますが実際の数字とは異なりますことをお含みおきください。
※なお、提案を受けるタイミングによっては、フルローンの取扱いが難しい場合があります。（環境変化等により）
◇物件概要
所在地 ：北区赤羽あたり（埼京線沿い）
駅徒歩 ：９分
物件価格：約１憶円（土地６１百万円、建物４０百万円）
戸数 ：８戸（約１０㎡ロフト付）
敷地面積：９０㎡
延床面積：１０８㎡
◇資金計画
平均家賃：５．９５万円（共込）
自己資金：約３５０万円（登記費用、ローン手数料等）
借入金 ：約１憶円（フルローン）
月額収入：４７．６万円（年間５７１万円）
返済額 ：３４万円（団体信用生命保険付）
月額経費：約８万円（管理手数料、ﾘﾌｫｰﾑ積立費用、共益費用等）
月額利益：約６万円（年間７３．５万円）
※別途、不動産取得税６０万円強、固定資産税２０万円強
→超概算でＮＯＩ利回り３．７％弱
２．物件の良い面・悪い面
＜良い面＞
・昨今の不動産マーケットの上振れから、区分マンション等ではキャッシュフローがマイナスあるいはトントンである物件が多い中、（一棟であり出やすいのは当然ですが）プラスを実現している。
・賃料水準は仲介会社あてリサーチした周辺相場の平均値から算出された保守的な水準となっており、また定額リフォーム費用を定額経費計上しており、予期せぬ頻繁な入退去等による原状回復費用などに起因する収支の悪化リスクが低い。（積立額以上の原状回復費用が発生した場合はシノケン負担となる仕組み）
＜悪い面＞
・まず不動産価格に対して固都税を差し引いた後の手残りの金額が約５０万円程度と、非常に低い水準であり、フルローンで１億円の借金をして取りに行く利益水準ではない。
・新築時は立地等も含めて問題なく入居付が可能と考えられるが、２０年後に同様に募集が出来るかというと難しい。
・経費のうち管理手数料は５％と概ね妥当な水準で設定されているものの、共益費として月額約３万円をオーナーが負担することとなっており、使途としては入居者のためのインターネット回線の月額利用料であるとのこと。にもかかわらず賃料の上振れには反映されていない。
・ＮＯＩ利回りも３．７％と日本不動産研究所の投資家調査で得られている水準より非常に低く、物件価格が高止まりしている。
・戸数も８戸であり、１０戸以上でないため（事業的規模とみなされないため）、本物件のみの取組では青色申告による控除や専従者への給与支払いの経費計上が認められない。
＜その他＞
・木造アパートにサラリーマン等の共通の特徴として、減価償却期間が短いため、キャッシュフロー上はプラスでも税務上の損失を発生させることによって確定申告により税金の還付を受けられる。
・サブリ―スの仕組みも導入可能であるが、年間利益は微減し、賃料改定（値下げ）のリスクは排除できない。
・物件の管理はシノケンが行う前提で融資を組むため、最初は管理委託契約を必ず締結しなくてはならない。また、途中でシノケンの管理を外すことができるが、賃料２か月分の違約金が発生する。
３．総評
・結論としては、１憶円のローンを組んで得られるキャッシュフローがたかだか５０万円程度であり、二棟、三棟と増やしてキャッシュフローを膨らませていくといった不動産投資における勝ちパターンを描きづらいため、取組みは不可。
・ある程度まとまった自己資金があり、金利上昇時に繰り上げ返済によって金利上昇リスクをコントロールできる場合や、さらに融資条件がよくなる場合（富裕層など）、または高年収で節税メリットを最大限に享受できる場合等は検討の余地がありますが、私のような一般人にはリスクにあうリターンが見込めない。
いかがでしたでしょうか。シノケンは非常に速いスピードで成長を遂げておりますが、実際の取扱い物件については、同じ物件であっても取組める方（取り組むべき方）とそうでない方の差があるかと思います。
不動産投資を検討するうえで、検討の視点等、少しでも参考になれば幸いです。
以上です。
↓関連記事
【シノケン】不動産投資セミナーと個別面談でお小遣い(15000円)稼ぎ
↓ポチっと応援のほど、お願いいたします。
