マンション投資におけるサブリースは必要か?
こんにちは。
今日はマンション投資における"サブリース"について、その仕組みや必要性などを考察してみたいと思います。
昨今、マンション投資の営業などにおいて、空室リスクを排除できるとするサブリースの仕組みが多く取り扱われ実際に勧められることが多いのですが、果たして本当に必要なのでしょうか?
1.マスターリースとサブリース
投資用不動産としてマンション等を賃貸する場合に、建物を一括して賃貸し、その賃借人が実際の賃借人にさらに賃貸する方法があり、この場合の一括の賃貸借をマスターリースといいます。そして、マスターリースによって賃借した者が実際の賃借人に賃貸することをサブリースといいます。
マスターリースによって、不動産所有者(オーナー)は賃貸業務をアウトソーシングし、賃借人はサブリースによって不動産の賃貸経営を行なうこととなりますので、オーナーは一括賃貸先に一定のフィーを支払うこととなります。
メディア等でも、サブリースによってトラブルとなった事例が紹介されていたりしましたので、ご存知の方もいらっしゃるかとは思いますが、よくあるトラブルのケースとしては次のようなものが挙げられます。
2.サブリース契約でよくあるトラブル
例えば、1室6万円で8室あるアパートを建てた場合、満室時の家賃収入は6万円×8室=48万円/月となります。このケースでサブリースの仕組みを適用するとして、フィーの水準は募集難易度によってケースバイケースではありますが、例えば満室時家賃の85%程度を一括賃借人がオーナーに支払うこととします。
つまり、オーナーは物件が満室でも空室でも、満室時の85%の家賃である40.8万円を得ることができることになりますので、仕組みだけをみると、空室リスクを排除できるという点では魅力的と思うかもしれませんが、長期的な目線で見たときにサブリースに隠れているリスクが見えてきます。
問題は元となるマスターリース契約の“賃料改定(値下げ)”にあります。
物件の劣化や周辺環境の変化等により、賃貸物件としての適正家賃が下落してしまった場合に、一括賃借人からは賃料の値下げを申し入れられることがあります。これにより当初想定していた収入が得られず、収支として赤字となってしまうというようなケースがあるのです。
3.サブリースは必要なのか?
これは完全なる持論になってしまいますが、サブリースはメリットもありますが、基本的にはやるべきではないと思っています。サブリースをすることで、月々のキャッシュフローは下落しますし、空室リスクは排除できるもの、将来的に家賃を減少させられるリスクも考えると、オーナーにとっては総合的な収支の悪化要因になるケースがほとんどだと思います。
サブリースは取り扱う事業者が必ず得をするからこそ成り立つのであり、ある意味、サブリースと生命保険はビジネスモデル・考え方が似たようなものかと思いますが、サブリースで排除可能な空室リスクは、しっかりと入居が見込める物件を選定することによって、ある程度自身で排除可能なリスクであると考えられます。(一方、生命保険は排除が難しいリスクであると言えます。)
地方の物件など、自身で空室リスクを排除することが困難な物件もあろうかと思いますが、都内と地方の物件を比較すると、空室リスクが高い分当然にサブリースの仕組みにかかるフィーは地方の方が高く、逆に都内の物件はフィーが低いのが一般的です。
つまり、肝心の空室リスクが高くサブリースの仕組みを導入するメリットがありそうなものほどお高くつくということです。
4.まとめ
実際に、サブリースを導入することによって予期せぬ空室リスクを排除できることがあるのも事実であり、一概にサブリースを悪とするのは少し違うかと思います。
一方で、基本的には不動産投資において非常に重要な要素であるインカムゲインの最大化をねらうのであれば、サブリースに頼るのではなく、物件の目利き等により空室リスクをコントロールし、利回りを追求していくべきである考えます。
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